上海市居住房屋租赁管理办法
上海市人民政府
上海市居住房屋租赁管理办法（沪府令第68号）
上海市人民政府令
第68号
《上海市居住房屋租赁管理办法》已经2011年6月20日市政府第111次常务会议通过，现予公布，自2011年10月1日起施行。
市长 韩正
二○一一年七月七日
上海市居住房屋租赁管理办法
（2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布）
第一条（目的和依据）
为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。
第三条（定义）
本办法所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为。
第四条（原则）
居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。
本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。
第五条（管理部门）
市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理工作，业务上受市房屋行政管理部门领导。
公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。
工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为。
本市税务、民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
第六条（属地管理）
区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围。乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同（以下简称租赁合同）登记备案工作。
居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。
第七条（租赁当事人）
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，以及法律、法规规定的其他权利人。
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定的，从其规定。
出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋。
第八条（禁止出租房屋的情形）
出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固，并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）被鉴定为危险房屋的；
（三）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（四）违反规定，改变房屋使用性质的；
（五）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。
第九条（最小出租单位）
出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。
原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。
第十条（最低人均承租面积）
出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。
前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。
第十一条（集中出租管理）
在同一居住物业管理区域内，同一出租人出租的居住房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当明确管理人员，并将管理人员联系方式报房屋所在地乡、镇人民政府或者街道办事处设置的社区事务受理服务中心。
居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。
第十二条（租赁合同）
居住房屋租赁，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同。租赁合同包括下列主要内容：
（一）租赁当事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份证件的种类及号码；
（二）房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）租赁用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限和续租；
（六）租金标准、支付方式和期限；
（七）物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；
（八）房屋使用要求和维修责任；
（九）房屋返还时的状态；
（十）违约责任和争议解决方式；
（十一）租赁当事人约定的其他内容。
市房屋行政管理部门和市工商行政管理部门应当制定租赁合同示范文本，并在政府网站上公开。
第十三条（登记备案）
租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。
租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。
第十四条（租赁信息系统）
市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
第十五条（租金）
居住房屋租赁的租金标准，由租赁当事人在租赁合同中约定。承租人应当根据租赁合同约定，按时支付租金。
居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。但租赁合同中对租金标准调整另有约定的，从其约定。
租赁合同期间，出租人不得单方面提高租金标准。
出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，双方可以协商调整租金标准。
第十六条（租赁保证金）
出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。
第十七条（转租）
承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。
居住房屋转租应当符合本办法第八条、第九条、第十条的规定。
转租人违反本条第一款、第二款规定的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
居住房屋转租的，应当按照本办法第十二条、第十三条的规定订立租赁合同，并办理登记备案。
居住房屋转租后，承租人不再居住使用的，可以与出租人协商解除租赁合同，由出租人与次承租人直接订立租赁合同。
第十八条（续租）
居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
出租人提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。
第十九条（买卖不破租赁）
房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。
第二十条（优先购买权）
房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。
出租人出售房屋的，应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。
第二十一条（继续租赁）
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。
第二十二条（合同解除）
居住房屋租赁期间，任何一方当事人不得擅自解除租赁合同，但租赁合同约定的解除条件成就、租赁当事人协商一致或者存在法律规定合同解除情形的除外。
承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以解除合同。
第二十三条（出租人的义务）
居住房屋的出租人应当履行下列义务：
（一）查验承租人及居住使用人的身份证件，并按照公安部门的要求，登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码；
（二）督促、配合居住使用人按照国家和本市的有关规定，及时办理居住登记；
（三）向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小区业主管理规约；
（四）发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事无证无照经营的，及时报告工商行政等有关部门；
（五）负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全，告知安全使用事项，并定期进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患；
（六）配合有关部门开展对承租人及居住使用人违法违规行为的调查、制止及处罚等工作。
第二十四条（承租人的义务）
居住房屋的承租人应当履行以下义务：
（一）如实向出租人告知居住使用人的姓名、身份证件的种类和号码，并按照规定办理居住登记；增加居住使用人的，还应当征得出租人的同意，并不得违反本办法第十条第一款的规定；
（二）遵守业主管理规约，不得损害相邻业主的合法权益；
（三）不得利用承租的居住房屋从事经营活动；
（四）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。
第二十五条（对房地产经纪人的要求）
房地产经纪机构和房地产经纪人员应当遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，向租赁当事人宣传房屋租赁、实有人口服务和管理等政策，并引导租赁当事人使用租赁合同示范文本。
房地产经纪机构和房地产经纪人员不得居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务，不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价。
房地产经纪机构或者房地产经纪人员承租其居间、代理的居住房屋的，不得收取佣金。
第二十六条（代理经租）
本市鼓励专业代理经租机构接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，以自己的名义按照委托合同的约定，出租居住房屋，获取收益。具体管理规定由市房屋行政管理部门会同相关部门另行制定。
第二十七条（业主自我管理)
业主委员会经业主大会同意后，可以根据本居住物业管理区域内的房屋租赁情况，制定相应的管理措施纳入管理规约，并可以委托物业服务企业具体实施。
居住房屋租赁当事人违反业主管理规约、损害他人合法权益的，业主委员会有权要求当事人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十八条（对物业服务企业的要求）
物业服务企业应当按照乡、镇人民政府或者街道办事处的要求，将居住物业管理区域内的房屋租赁情况，报送房屋所在地社区事务受理服务中心。
物业服务企业发现租赁当事人、房地产经纪机构或者房地产经纪人员有违法违规行为的，应当及时予以劝阻、制止，并报告业主委员会或者有关部门。
第二十九条（纠纷解决）
出租人、承租人、相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。符合规定条件的，可以依法向法律援助机构申请法律援助。
第三十条（已有处罚规定的处理）
违反本办法规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照有关规定处理。
第三十一条（对违反最小出租单位和最低承租面积的处理）
违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。
第三十二条（对租赁当事人未按规定登记备案的处理）
违反本办法第十三条规定，租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。
第三十三条（对房地产经纪机构未按规定登记备案的处理）
违反本办法第十三条第一款规定，房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。
第三十四条（对房地产经纪人违反经纪管理规定的处理）
违反本办法第二十五条第二款规定,房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3000元以上3万元以下罚款。
第三十五条（公安部门的处罚职责）
租赁当事人、居住使用人违反治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。
第三十六条（参照适用）
公有居住房屋转租及其监督管理，参照适用本办法。
第三十七条（施行日期）
本办法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府发布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》同时废止。
关于印发《全国基本农田保护检查工作方案》的通知
国土资源部 农业部
关于印发《全国基本农田保护检查工作方案》的通知
国土资发[2004]32号
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源管理局)、农业（农牧、农林）厅（委、局），新疆生产建设兵团国土资源局、农业局：
现将《全国基本农田保护检查工作方案》印发给你们，请认真组织实施。
二○○四年二月十七日
全国基本农田保护检查工作方案
国土资源部 农业部
党中央、国务院高度重视耕地保护特别是基本农田保护工作。党的十六届三中全会决定要实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全。基本农田保护对确保国家粮食安全具有极其重要的作用。近几年来一些地方存在忽视基本农田保护的倾向，擅自调整基本农田保护区，基本农田面积减少；违法违规占用基本农田，土地用途变化较大；农田基础设施建设没有得到足够重视，耕地质量下降，影响了粮食生产和农业发展，基本农田保护工作亟待进一步加强。
为贯彻落实党的十六届三中全会、中央经济工作会议和农村工作会议、国务院农业和粮食工作会议精神，按照国务院领导的指示，根据《基本农田保护条例》的有关规定，国土资源部与农业部联合开展全国基本农田保护检查工作。
一、检查目的
通过在全国范围内开展基本农田保护检查工作，基本掌握当前基本农田利用状况和变化情况，促进基本农田保护基础性工作的落实；发现和督促地方及时纠正工作中存在的突出问题，消除薄弱环节，依法查处违法占用基本农田行为；进一步强化基本农田保护意识，建立完善各项管理制度，加强基本农田建设，推动基本农田保护工作的全面开展。
二、检查重点和内容
按照土地利用总体规划，重点检查《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》（国土资发[2003]388号）提出的基本农田“五不准”的执行情况，检查各地基本农田的数量和区位落实情况、实际利用状况和质量水平，检查基本农田保护制度建立与执行情况。检查具体内容是：
（一）基本农田保护基础性工作落实情况
根据土地利用总体规划和《基本农田保护区调整划定工作验收办法》（国土资发[2000]126号），检查基本农田是否落实到图上、地块、村组和农户，面积和区位是否符合规划要求；是否逐级签定了基本农田保护责任书，落实了基本农田保护责任；是否做到图、表与地块相符，档案齐备，县、市、省三级备案；是否按要求设立基本农田保护标志，填报《基本农田基础性工作落实情况汇总表》（表一）。
（二）基本农田利用和变化情况
主要检查各地基本农田保护区划定后的变化情况。根据实地检查情况，以及现有综合统计数据、土地变更调查数据、土地利用总体规划修改和建设用地审批等情况填报《基本农田利用及变化情况汇总表》（表二）、《非农建设占用基本农田情况汇总表》（表三）、《基本农田质量情况汇总表》（表四），并填报检查表（表五、六、七）。
1、基本农田的利用现状：划定和补划的基本农田保护区内的现有耕地，以及林地、园地、鱼塘等非耕地的农用地地类面积。
2、基本农田减少和补划情况：基本农田保护区划定后非农建设占用基本农田的批准占用情况、通过修改土地利用规划实际占用情况、未经依法批准占用情况；发展林木、挖鱼塘、畜牧养殖以及生态环境建设中占用基本农田的具体情况；其他违反法律规定占用和破坏基本农田情况；补划基本农田的面积、地类等。
3、基本农田质量状况：不同地力等级的基本农田面积及地力变化情况；补划的基本农田是否做到与占用的耕地质量相当；基本农田的质量建设投入情况。
（三）基本农田保护制度建立与执行情况
主要检查各地是否建立了基本农田各项管理制度，制度执行情况及工作中存在的问题及原因；违反基本农田保护制度，特别是违反《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》提出的“五不准”的有关情况。要着重检查基本农田监管措施及落实情况；对违反法律规定占用和破坏基本农田的处理情况；以及基本农田保护区地力建设和监测制度及措施，基本农田污染监测制度建立和执行情况。
三、方法步骤
（一）组织领导
国土资源部和农业部成立基本农田保护检查工作领导小组，领导小组下设办公室，负责组织协调工作。（见附件）
基本农田保护检查工作要在地方各级政府统一领导下，争取政府主管领导挂帅，由国土资源部门与农业行政主管部门会同有关部门成立基本农田保护检查工作领导小组和办公室组织实施，做到工作方案和计划周密，专项经费落实。
（二）工作步骤
采取自上而下统一部署，自下而上汇总情况，自上而下抽查的方法组织检查工作，重点抓好县（市）自查。大体分为四个阶段：
1、宣传发动阶段：（2004年2月至2004年3月）2004年2月两部联合成立基本农田保护检查工作领导小组，下发检查工作方案。各省（区、市）按照两部检查工作方案要求成立专门机构，制定具体的检查工作方案，明确时间步骤和要求，对检查工作进行动员部署，并运用新闻媒体在社会上进行广泛宣传。各省（区、市）要将具体检查工作方案报国土资源部和农业部，两部将根据情况适时召开各省（区、市）基本农田保护检查工作领导小组办公室主任会议，检查各地工作部署情况。
2、自查自纠阶段：（2004年4月至2004年6月）在各省（区、市）统一部署下，地（市）、县（市）开展自查工作。认真填写统计表格，逐级汇总有关数据和情况；对检查中发现的问题要及时纠正，对发现的违法违规用地行为要依法处理。省（区、市）对各地工作要经常督促检查，地（市）要对重点地区进行抽查。两部将组织联合督查组对部分省份进行实地督查，及时发现和解决检查工作中的问题。
各省（区、市）要及时将检查工作进展情况以简报形式报全国基本农田保护检查工作领导小组。在各省（区、市）自查阶段基本完成后，两部将召开基本农田保护检查工作情况汇报交流会，由各省（区、市）负责基本农田保护检查工作的同志汇报工作开展情况和拟采取的整改措施，研究部署下阶段工作。
3、整改阶段：（2004年7月至8月底）各地针对发现的问题和工作的薄弱环节制定具体的整改措施，对重大违法案件和问题进行处理，同时完善有关地方法规和规章制度。在各地自查基础上，两部联合督查组将根据各地工作情况确定重点督查省份，对检查工作进行抽查，督查各地工作的实际效果。国土资源部与农业部将针对各地自查中发现的问题提出原则性的整改意见。
4、总结阶段：（2004年9月至10月）各省（区、市）对检查工作进行全面总结，汇总各项统计数据，重点总结基本农田保护工作存在的问题和采取的整改措施，以及对违法案件的处理情况。检查工作报告与统计数据于2004年9月20日前分别上报国土资源部和农业部。
检查工作结束后，国土资源部与农业部将对检查情况进行通报，起草报国务院的全国基本农田保护检查工作报告，提出加强基本农田保护工作的建议。
四、工作要求
（一）统一思想，增强责任感
开展基本农田保护检查工作是贯彻落实中央有关会议精神，按照国务院领导的要求作出的工作部署，是实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全的一项重要措施。各地要认真学习领会中央关于加强耕地保护，保证国家粮食安全的一系列重要指示，充分认识这次检查工作的重要性和必要性。各级国土资源部门和农业行政主管部门对这项工作要高度重视，切实增强责任感；主要领导要负总责，亲自抓；要集中力量，抽调一批业务熟练、作风严谨的同志参加检查工作，作到责任、任务、人员和经费四落实。要积极争取当地党委和政府领导的支持和有关部门的配合。
（二）充分发动群众，接受社会监督
保护基本农田不仅是确保国家粮食安全的重要措施，也涉及千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。这次检查工作要充分发动群众，依靠当地农民群众和基层组织。各地要把这次检查的内容和时间步骤向社会进行公开；乡镇填报的统计表要有有关村组的签字；县以上国土资源部门和农业行政主管部门在检查期间要设立举报电话。督查工作要深入群众，广泛听取各方面意见。上述情况将作为上级检查工作的重要内容。
（三）扎实工作，务求实效
基本农田保护检查工作的主要目的是摸清情况，发现解决问题。各地在检查工作中要深入实际，注重实效，掌握实情，真正作到把情况摸清，把数据填实，把问题处理到位，绝不能走过场。检查要采取实地检查、查看资料与听取汇报相结合的方式。查看资料包括土地利用总体规划图、基本农田保护区划定工作档案、建设用地批准文件、修改土地利用总体规划批准文件等。根据土地利用总体规划和基本农田档案实地随机抽查基本农田保护地块，核实统计数据。对检查工作要逐级进行督查。国土资源部与农业部在督查基础上，将对各地的工作部署、自查和整改等阶段工作情况进行通报。
（四）依法行政，坚决纠正问题和查处违法行为
基本农田保护检查工作取得成效的重要标准是基本农田保护中存在的突出问题得到解决，违法批准、违法占用和破坏基本农田行为得到纠正和查处。各地在检查工作中要从严要求，严格执法，防止出现对检查出来的问题重检查、轻纠正，对违法行为只查处事、不查处人的现象。对土地市场秩序治理整顿中已经处理过的问题，要如实填报；对检查中又发现的违法占用基本农田的行为，要严格依照有关法律法规严肃处理；对重大典型违法案件，要公开调查、公开曝光，依法追究有关责任人的法律责任，以起到震慑教育作用。
附件：一、全国基本农田保护检查工作领导小组名单
二、基本农田保护检查工作统计表（表一至表七）
附件一
全国基本农田保护检查工作领导小组名单
组长：孙文盛
副组长：鹿心社、刘坚
领导小组成员：
国土资源部：
潘明才（耕地保护司司长）
张新宝（执法监察局局长）
黄鹤图（耕地保护司副司长）
赵九田（政策法规司助理巡视员）
殷卫平（规划司助理巡视员）
高延利（地籍司副司长）
朱留华（中国土地勘测规划院副院长）
农业部：
陈萌山（种植业管理司司长）、
叶贞琴（种植业管理司副司长）、
邓庆海（发展计划司副司长）、
王正谱（财务司副司长）、
李生（产业政策与法规司副司长）、
白金明（科技教育司副司长）、
胡建锋（农村经济体制与经营管理司副司长）
领导小组办公室：
主任：潘明才、陈萌山
副主任：黄鹤图、叶贞琴
办公室下设综合协调组、材料组、统计组
国土资源部联系电话：010-66558197、66558182、66558178、66558184（传真）
农业部联系电话：010-64192892、64192810、64193347（传真）