逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市个体客运出租机动三轮车管理办法
齐齐哈尔市人民政府



第一条 为加强机动三轮车管理，维护客运出租机动车市场正常经营秩序，根据我市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市市区内从事个体客运出租的机动三轮车。
残疾人代步机动三轮车辆禁止参加营运。
第三条 市、区交通运输管理部门（以下简称运管部门）负责本办法的组织实施和监督检查。
第四条 从事客运出租的机动三轮车应符合国家《机动车运行安全技术条件》（ＧＢ7258－87）规定的标准，并有公安交警部门核发的机动车辆牌照和行驶证。
第五条 从事机动三轮车客运出租业的经营者须取得公安交警部门核发的驾驶证和市运管部门发给的岗前业务培训证。
第六条 申请从事机动三轮车客运出租业的经营者须持三轮机动车牌照、行驶证和本人的驾驶证及岗前业务培训证，向所在区运管部门提出申请，经区运管部门审核批准后，发给《经营许可证》。
第七条 取得《经营许可证》的经营者持《经营许可证》到工商部门办理《营业执照》后，再持有关证照到公安、税务、交通征费、保险等部门办理有关手续。
办完上述手续的经营者应向所在区运管部门交纳经营保证金500元，取得区运管部门核发的《营运证》和营运号牌后，方可进行营运。
第八条 机动三轮车客运出租业实行联营联合体的经营管理体制。凡从事机动三轮车客运出租业的经营者必须加入所在区运管部门组织的个体联营联合体。
第九条 从事机动三轮车客运出租业的经营者应遵守下列要求：
（一）遵守职业道德，文明行车，礼貌待客，不准刁难、欺骗、勒索乘客。
（二）在运管部门批准的范围内营运。
（三）随车携带《营运证》、《营业执照》（副本）、票价表及有关证件。
（四）在运管部门指定位置安装营运号牌、喷印标志。
（五）按国家、省和市有关规定缴纳各种税费。
（六）使用省公路运输管理部门统一印制的出租车客票，执行市物价部门制定的营运价格。
（七）在指定的停车场待客。
（八）选择最佳行驶路线，将乘客送达目的地；中途未经乘客同意，不得再招揽他人同乘。
（九）按规定向运管部门报告车况、营业收入等有关行业统计资料。
（十）不得利用机动三轮车进行违法犯罪活动。
第十条 经批准营运的经营者歇业、停业时，应在歇业前三十天，停业前七天，到运管、工商、税务和公安交警等有关部门办理歇业、停业手续。
第十一条 运输管理人员在执行监督检查公务时，应出示《中华人民共和国道路运输检查证》和《执罚证》。
第十二条 运管部门对违反本办法的下列行为，给予处罚。
（一）违反本办法规定，未经批准擅自营运的，没收其全部非法收入，并处以500元罚款。
（二）违反本办法规定，随意歇业、停业的，除按规定缴纳各种税费外，超过三十天（含三十天）的，取缔营运资格；已办理歇业、停业手续继续营运的，按非法营运处理。
（三）违反本办法规定，刁难、欺骗、勒索乘客或未在批准的范围内营运的，没收其全部非法收入，并给予警告或处以100元罚款；对屡教不改的，责令停业整顿，直至取缔营运资格。
（四）违反本办法规定，不使用省公路运输管理部门统一印制的出租车客票的，没收其全部非法收入，并处以100元罚款；对屡教不改的，取缔营运资格。
（五）违反本办法规定，不到指定的停车场待客或不按最佳行车路线运送乘客的，每次处以20元罚款，累计三次以上的，责令停业整顿，直至取缔营运资格。
第十三条 违反本办法规定，不按期缴纳各种税费的，除补交各种税费外，由有关部门依各自职责对其进行处罚；情节严重的，取缔营运资格。
第十四条 违反本办法规定，擅自提高营运价格的，由物价部门依据有关规定给予处罚。
第十五条 违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 罚没款应上缴同级财政部门，并使用财政部门统一印制的罚没票据。
第十七条 本办法由市交通局负责解释。
第十八条 本办法自一九九四年一月一日起施行。



1993年12月29日